L'androna i la servitud de llums i vistes
Vigila i no construeixis mai (o gairebé mai) una finestra a casa teva amb vistes a la finca del veí! I dic gairebé mai perquè només ho podràs fer quan hi hagi com a mínim un metre de distància entre el límit de la teva finca i la del veí. Aquest fet és quelcom molt important a tenir en compte, és sovint desconegut i, més sovint encara, malentès. M'explicaré.
Provinent de manera directa del dret romà més primigeni, aquesta distància d'un metre entre finca i finca es denomina androna, que en llatí significa espai entre dues cases o passadís entre dos murs. Aquest tros de terreny entre dues finques confrontants es deixa per tal de poder obrir finestres a la paret pròpia o mitgera i disposar així de llums i vistes. L'androna, per tant, ha de situar-se dins d'una de les dues finques veïnes i ha d'estar descrita específicament en la corresponent inscripció registral perquè forma part de la mateixa propietat.
En el cas més habitual de dues finques confrontants amb propietaris diferents i que una de les dues finques sigui tan sols solar i l'altra tingui edificació, aquesta darrera si està situada al límit de la finca confrontant amb la veïna no podrà en cap cas tenir finestres en la paret que miri cap al predi veí. I això és degut al què estableix l'article 546-10.1 del Codi Civil de Catalunya (CCCat), que resa: "ningú no pot tenir vistes ni llums sobre la finca veïna ni obrir cap finestra [...] en una paret pròpia que confronti amb la d'un veí o veïna sense deixar en el terreny propi una androna de l'amplada que fixen la normativa urbanística, les ordinacions o els costums locals o, si no n'hi ha, d'un metre, com a mínim...".
Per tant, el dret civil català protegeix per principi el dret a la intimitat i a la privacitat d'una finca, a menys però, que es constitueixi una servitud de llums i vistes. Imaginem ara, que dues finques confrontants pertanyen al mateix propietari, el qual decideix vendre'n una a un comprador. Imaginem també que hi tingui construïda una petita masia que justament confronti amb la finca venuda i que ja disposi des de temps immemorials de diverses finestres mirant la finca en qüestió. En aquest cas, es plantejarien alguns dubtes. Podria el comprador exigir al venedor, en base al dret civil català (article 546-10.1 del CCCat), que tapiés les finestres perquè envaeixen la seva intimitat?
Doncs certament podria, i és que l'endemà mateix d'haver-se realitzat la compravenda, el comprador podria instar una demanda d'acció negatòria de servitud de llums i vistes. Encara que les finestres portessin anys i anys construïdes no podria al·legar la usucapió (l'adquisició de la propietat després de 20 anys ininterromputs de possessió, regulat en l'article 531-23 i següents del CCCat) de la servitud perquè un propietari no pot usucapir cap dret real sobre la seva mateixa propietat, sinó únicament constituir-lo (566-3.1 del CCCat).
Així doncs, un venedor hàbil faria constituir en la compravenda de la finca i en l'escriptura pública corresponent, per després ser inscrit en el Registre de la Propietat, una servitud de llums i vistes en favor de la seva finca, amb la finca venuda com a predi servent. En aquest cas, el comprador hauria d'acceptar aquesta condició, encara que podria intentar negociar amb el venedor el tancament d'alguna finestra amb la contrapartida d'assumir el cost del tapiat o una indemnització.
En conclusió, sembla clar que les relacions de bon veïnatge s'han de cuidar així com també la propietat d'un mateix, per evitar ensurts futurs.
APA